Vanwege het verwerken van de jaarlijkse huuraanpassing is het vanaf donderdag 30 maart t/m zondag 2 april niet mogelijk om uw huur op te zeggen via MijnPortaal. Excuses voor het ongemak.
Ieder jaar passen wij op 1 juli de huurprijzen aan volgens de richtlijnen van de overheid. U ontvangt altijd voor 1 mei een brief met uw nieuwe huurprijs. Onderstaande informatie gaat over de huuraanpassing van 2022.
We passen de huur aan omdat we te maken hebben met stijgende kosten. Bijvoorbeeld door inflatie. We doen dat zo beperkt mogelijk en volgens wettelijke regels. Voor de meeste huurders betekent dit dat hun huur met niet meer stijgt dan de inflatie over het afgelopen jaar. Het inflatiecijfer wordt vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek, het CBS.
Iedere huurder van Portaal ontvangt een brief met een uitleg over de huuraanpassing. De wijziging gaat in per 1 juli. Huurders van wie de huur wordt verhoogd, krijgen voor 1 mei een brief daarover.
Als u een sociale huurwoning huurt, dan kunt u bezwaar maken met het Bezwaarschrift jaarlijkse huuraanpassing. Dit formulier kunt u downloaden via de website van de Huurcommissie. Het ingevulde formulier met benodigde stukken moet uiterlijk 30 juni 2022 in ons bezit zijn (Portaal, Postbus 2211, 3500 GE Utrecht). Als wij het formulier en stukken op tijd ontvangen, krijgt u van ons een ontvangstbevestiging en vervolgens een schriftelijke reactie. Hierin leest u of wij uw bezwaar als terecht of niet terecht beoordelen.
Op de website Woonbond kunt u eventueel controleren welke jaarlijkse huurverhoging een verhuurder wettelijk mag vragen.
Let op: Huurt u een vrijesectorwoning? Dan gelden andere regels.
U ontvangt binnen 2 weken een bevestigingsbrief nadat wij uw bezwaarschrift hebben ontvangen. Daarna ontvangt u een reactie van ons. En wordt, als dat nodig is, aangegeven welke eventuele acties van u nodig zijn zodat Portaal uw bezwaar kan beoordelen.
Hierna wordt uw bezwaarschrift beoordeeld. Is uw bezwaar terecht, dan wordt de huuraanpassing aangepast. Is het bezwaar niet terecht, dan ontvangt u een toelichting waarin wordt uitgelegd hoe Portaal tot deze conclusie is gekomen. Bent u het niet eens met die conclusie, dan kunt u ook daar weer bezwaar tegen indienen. Wij sturen uw bezwaar dan door naar de onafhankelijke Huurcommissie. Deze doet vervolgens een uitspraak over de redelijkheid van de huuraanpassing. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen.
Als u of iemand binnen uw huishouden chronisch ziek is of een beperking heeft, wordt uw huur met maximaal 2,6% verhoogd. Ook wanneer uw huishoudinkomen boven de € 48.836 per jaar ligt.
U moet dan voldoen aan één van de volgende voorwaarden:
U kunt dit aantonen met een relevante indicatie of een WMO- of Wvg-beschikking. Stuur hiervan een kopie mee bij uw bezwaarschrift jaarlijkse huuraanpassing.
Als uw inkomensverklaring van de Belastingdienst niet klopt, kunt u bezwaar bij ons maken. Vervolgens moet u er zelf voor zorgen dat de gegevens worden aangepast. Zodat de gegevens wel kloppen als wij, begin juli, een nieuwe verklaring bij de Belastingdienst opvragen. Nadat u bezwaar heeft gemaakt bij ons, moet u dit doen:
Bij het bepalen van de maximale huur voor een woning wordt gebruikt gemaakt van het woningwaarderingsstelsel. Elke woning die we verhuren krijgt een aantal punten. Voor bijvoorbeeld de oppervlakte, het woningtype, het voorzieningenniveau, de woonomgeving en het energielabel. Die punten bepalen samen de hoogte van de huur.
Wij ontvangen informatie van de Belastingdienst. Die laat ons weten in welke inkomenscategorie u valt, niet hoeveel u precies verdient. Voor de inkomenscategorie gebruikt de Belastingdienst de inkomens van vorig jaar van alle huidige bewoners van het opgevraagde adres bij elkaar opgeteld. Hieronder vallen de personen die op dit moment op het adres wonen en vorig jaar inkomen hadden. We gebruiken die gegevens niet voor andere doeleinden. De Belastingdienst stuurt zelf ook een brief naar u. Hierin staat dat wij gegevens hebben opgevraagd en welke gegevens de Belastingdienst heeft geleverd.
Als u op dit moment huurtoeslag ontvangt, blijft dat in de nieuwe situatie ook zo. Met uw recht op huurtoeslag wordt de werkelijke huuraanpassing voor het grootste deel gecompenseerd. Op de website van de Belastingdienst leest u wanneer u huurtoeslag krijgt. Portaal geeft de nieuwe gegevens over uw huurprijs door aan de Belastingdienst. U blijft zelf verantwoordelijk voor het aanleveren van de juiste huurprijs aan de Belastingdienst.
Let op: er is een uitzondering: huurders die in de hoogste inkomenscategorie vallen, kunnen wél boven de grens uitkomen.
Zolang uw bezwaar tegen de jaarlijkse huuraanpassing loopt, mag u uw oude huurprijs betalen. Daarom leggen wij uw bezwaar tegen de jaarlijkse huuraanpassing vast in ons systeem met het zogeheten weigeringsbedrag. Dit betekent dat u, tot aan het moment dat uw bezwaar afgehandeld is, het oude huurbedrag blijft betalen.
Wij adviseren u wel om het verschil in huurprijs apart te zetten. Voor het geval dat de Huurcommissie de voorgestelde huurverhoging wel redelijk acht, of als het percentage lager wordt maar u nog steeds een verhoging van de huur krijgt. U moet het verschil dan namelijk vanaf de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging bijbetalen.
Bezwaar maken tegen een huurverhoging vanwege ernstige onderhoudsgebreken kan niet. Daarvoor bestaat een andere procedure.
Met klachten over het onderhoud van de woning, kunt u het hele jaar bij Portaal en de Huurcommissie terecht. Voordat de commissie uw zaak behandelt, moet u het gebrek eerst schriftelijk melden bij Portaal. Portaal heeft dan 6 weken de tijd om het gebrek te verhelpen.
U moet zelf andere instanties daarover informeren als dat nodig is. Denk aan de gemeente als u een uitkering krijgt en de gemeente de huur betaalt of de Belastingdienst als u huurtoeslag krijgt. Wij geven de huuraanpassing alleen aan u door. Wij sturen de Belastingdienst weliswaar maandelijks een update, maar u bent uiteindelijk ervoor verantwoordelijk dat de Belastingdienst de juiste gegevens heeft.
Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 janurari 2023. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen verdiend in 2021. Gegevens van 2022 zijn op het moment dat we de brief versturen nog niet bekend en kunnen we daarom niet gebruiken.
Uw huuraanpassing is afhankelijk van de hoogte van uw huishoudinkomen: het belastbaar inkomen van u en uw huisgenoten over 2020. Als uw thuiswonende kinderen op 1 januari 2022 jonger waren dan 23, dan telt voor hen alleen het inkomen boven het wettelijk minimumloon van € 21.422 mee. Het inkomen van oudere thuiswonende kinderen telt altijd volledig mee voor uw huishoudinkomen.
Wij ontvangen inkomensgegevens over 2020, omdat toen uw gegevens voor het laatst zijn vastgesteld door de Belastingdienst. De Belastingdienst laat ons niet weten hoeveel u verdient, maar in welke inkomensgroep u valt: laag, midden of hoog. We gebruiken uw inkomensgegevens niet voor andere doelen.
Neem contact op met onze klantenservice. Wij regelen een kopie voor u en sturen deze naar u op.
Als u de huuraanpassing niet heeft betaald, en hiertegen ook geen bezwaarschrift heeft gemaakt, ontvangt u een rappelbrief. Deze herinnering verstuurt Portaal omdat wij niet weten of u niet betaalt omdat u het vergeten bent, óf omdat u niet akkoord gaat met de huuraanpassing.
In de rappelbrief wordt u gevraagd:
- Het openstaande bedrag direct over te maken aan Portaal
of
- Het bezwaarschrift in te dienen bij de Huurcommissie vóór 31 oktober 2022.
U kunt hiervoor terecht op de website van de Huurcommissie. Daar vindt u de procedure en het bezwaarformulier.
Let op: u moet € 25 betalen als uw bezwaar door de Huurcommissie wordt afgewezen. Uw bezwaar bij de Huurcommissie indienen is dus niet vrijblijvend.
Ja, dat kan. U kunt bij onze klantenservice informatie opvragen over de woningwaardering van uw woning. De woningwaardering drukt de kwaliteit van een woonruimte in punten uit en wordt daarom ook wel het "puntensysteem" genoemd. Het meest actuele overzicht met de maximale huurprijs vindt u op de website van de Rijksoverheid.
De regering, de Tweede Kamer en Eerste Kamer, bepaalt de spelregels voor de huuraanpassing. Portaal maakt dus geen eigen huurbeleid, maar voert het huurbeleid van de overheid uit. We kunnen wel de huur minder verlagen dan is toegestaan, maar nooit meer. Meer informatie vindt u op de website van de overheid.
Behalve de netto huur betaalt u soms ook bijkomende kosten, zoals servicekosten en kosten voor het glasfonds. Deze kosten stijgen niet automatisch mee. Zijn de kosten gestegen, dan verhogen we uw voorschot. Dit doen we na de afrekening van het voorgaande jaar.
Als u naast uw huur een Energie Prestatie Vergoeding (EPV) aan Portaal betaalt voor uw woning, dan stijgen deze kosten elk jaar met het inflatiepercentage over de maand september van het vorige jaar. Het CBS heeft dat inflatiecijfer voor september 2021 vastgesteld op 2,7%. Uw EPV wordt dus verhoogd met 2,7%.
Als u bezwaar maakt tegen de huuraanpassing, dan moet u soms bewijsstukken meesturen. Bijvoorbeeld een inkomensverklaring van de Belastingdienst, of een zorgindicatie. Daarop kan uw Burgerservicenummer (BSN) staan. We vragen u om dat nummer onleesbaar te maken. Bijvoorbeeld door het door te strepen. Anders mogen we uw documenten niet in ons systeem opslaan. Dit is zo vastgelegd in de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG), ook wel privacywet genoemd.
De overheid heeft voor 2022 bepaald dat uw huuraanpassing afhangt van uw inkomen en uw gezinssamenstelling. Daarnaast kiest Portaal ervoor om mensen met een laag inkomen die een woning met energielabel E, F of G hebben, geen huurverhoging te geven. Dat leidt tot verschillende huuraanpassingen voor verschillende mensen.
Lage inkomens
Middeninkomens
Hoge inkomens
Vrijesectorwoningen
Energie Prestatie Vergoeding (EPV)
WOZ-waarde gedaald
Er zijn verschillende inflatiecijfers. Wij gebruiken het algemene inflatiecijfer over het voorgaande jaar. Dat wordt vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek, het CBS. Over het hele jaar 2022 was de inflatie 2,2%.
Hiervoor gelden andere regels. U kunt alleen bezwaar maken als de huurverhoging hoger is dan 4,1% (prijspeil 2023). Met vragen kunt u terecht bij het Juridisch Loket. Bel 0900 - 8020 of kijk op Juridisch Loket.
In deze gevallen kunt u bezwaar maken tegen de huuraanpassing:
Mensen met een midden of hoog inkomen krijgen gemiddeld een hogere huurverhoging dan 2,3%. Dat noemen we de inkomensafhankelijke huurverhoging. U kunt daar ook bezwaar tegen maken als het volgende voor u geldt:
- Een uittreksel van Basisregistratie Personen (BRP) waaruit blijkt hoeveel bewoners op het adres staan ingeschreven. Verkrijgbaar bij de gemeente*
- Een inkomensverklaring van alle bewoners. Verkrijgbaar bij de Belastingdienst*.
(*Stuur hiervan een kopie mee met uw bezwaarschrift jaarlijkse huuraanpassing.)
Verder geldt voor mensen met een hoog inkomen ook dat u bezwaar kunt maken als het volgende voor u geldt:
- Een uittreksel van Basisregistratie Personen (BRP) waaruit blijkt hoeveel bewoners op het adres staan ingeschreven. Verkrijgbaar bij de gemeente*
- Een inkomensverklaring van alle bewoners. Verkrijgbaar bij de Belastingdienst*.
(*Stuur hiervan een kopie mee met uw bezwaarschrift jaarlijkse huuraanpassing.)
U kunt geen bezwaar maken tegen het gebruik maken van uw inkomensgegevens.