Navigatie

Huuraanpassing

Ieder jaar passen wij op 1 juli de huurprijzen aan volgens de richtlijnen van de overheid. U ontvangt altijd voor 1 mei een brief met uw nieuwe huurprijs. Onderstaande informatie gaat over de huuraanpassing van 2023.

Veel gevraagd over Huuraanpassing

Waarom wordt de huur aangepast?

Algemeen

Omdat we de kwaliteit van onze woningen willen verbeteren en de leefbaarheid van de buurten van onze huurders willen vergroten, moeten we investeren. En dat kost geld. We passen de huur aan volgens de wettelijke regels. Daarbij laten we de huur zo min mogelijk stijgen. Voor de meeste huurders betekent dit dat de huurverhoging niet meer is dan de inflatie over het afgelopen jaar. Het inflatiecijfer wordt vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek, het CBS. Er zijn dit jaar ook veel huurders die een huurverlaging krijgen of een huurprijs die hetzelfde blijft.

Wanneer is de jaarlijkse huuraanpassing bekend?

Algemeen

Iedere huurder van Portaal krijgt een brief met een uitleg over de huuraanpassing. Als de huur verandert, gaat dit in per 1 juli. Huurders van wie de huur wordt verhoogd, krijgen voor 1 mei een brief daarover. Huurders van wie de huur verlaagd wordt krijgen ná 1 mei een brief daarover.

Hoe kan ik bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging?

Algemeen

Huurt u een sociale huurwoning? Dan kunt u bezwaar maken met het Bezwaarschrift jaarlijkse huuraanpassing. Dit formulier kunt u downloaden via de website van de Huurcommissie. Het ingevulde formulier met benodigde stukken moet uiterlijk 30 juni in ons bezit zijn (Portaal, Postbus 2211, 3500 GE Utrecht of info@portaal.nl).

Hebben wij het formulier en stukken op tijd ontvangen? Dan krijgt u van ons een ontvangstbevestiging en daarna een schriftelijke reactie. Hierin leest u of wij uw bezwaar als terecht of niet terecht beoordelen.

Op de website Woonbond kunt u eventueel controleren welke jaarlijkse huurverhoging een verhuurder wettelijk mag vragen.

Let op: Huurt u een vrijesectorwoning? Dan gelden andere regels.

Wat gebeurt er met mijn bezwaarschrift?

Algemeen

U krijgt binnen 2 weken een bevestigingsbrief nadat wij uw bezwaarschrift hebben ontvangen. Daarna krijgt u een reactie van ons.

Vervolgens beoordelen we uw bezwaarschrift. Is uw bezwaar terecht, dan wordt de huuraanpassing aangepast. Is het bezwaar niet terecht, dan leggen we u uit waarom niet. Bent u het niet eens met die conclusie? Dan kunt u ook daar weer bezwaar tegen maken. We sturen uw bezwaar dan door naar de onafhankelijke Huurcommissie. Deze doet dan een uitspraak over de redelijkheid van de huuraanpassing. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie? Dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen.

Ik ben chronisch ziek. Welke huurverhoging krijg ik?

Algemeen

Als u of iemand binnen uw huishouden chronisch ziek is of een beperking heeft, wordt uw huur met maximaal 5,8% verhoogd. Ook wanneer uw huishoudinkomen boven de € 52.671,- per jaar ligt.

U moet dan voldoen aan één van de volgende voorwaarden:

  • Minstens 1 jaar lang minimaal 10 uur per week verpleging of verzorging thuis. Dit moet blijken uit het zorgplan dat de wijkverpleegkundige vaststelt.
  • Een mantelzorgverklaring of een blijk van waardering voor mantelzorgers gekregen van de gemeente. De mantelzorg moet voor iemand anders uit hetzelfde huishouden zijn.
  • Een zorgindicatie voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis.
  • Professionele hulp bij algemene dagelijkse handelingen (ADL-assistentie): zoals eten, wassen of toiletgang.
  • Een beschikking op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo, officieel Wmo 2015) of de Wet voorziening gehandicapten (de voorloper van de Wmo) voor aanpassing van de woning. U moet kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking.
  • Een verklaring van de huisarts of oogarts waarin staat dat u (of een van uw huisgenoten) blind bent.
  • Nog een geldig zorgindicatiebesluit uit 2014 (van vóór de wijziging van de regelgeving van de zorg per 1 januari 2015).

U kunt dit aantonen met een relevante indicatie of een WMO- of Wvg-beschikking. Stuur hiervan een kopie mee bij uw bezwaarschrift jaarlijkse huuraanpassing.

Mijn inkomensverklaring van de Belastingdienst klopt niet. Wat moet ik doen?

Algemeen

Als uw inkomensverklaring van de Belastingdienst niet klopt, kunt u bezwaar bij ons maken. Daarna moet u er zelf voor zorgen dat de gegevens worden aangepast. Zodat de gegevens wel kloppen als wij, begin juli, een nieuwe verklaring bij de Belastingdienst opvragen. Nadat u bezwaar heeft gemaakt bij ons, moet u dit doen:

  • Als er sprake is van een administratieve fout of als het huishoudinkomen kort geleden opnieuw is vastgesteld, neemt u hierover contact op met de Belastingdienst. 
  • Als het aantal personen op het adres niet klopt, moeten de personen die er niet (meer) wonen uitgeschreven worden. Als deze personen niet bekend zijn, vraagt u een adresonderzoek bij de gemeente aan. 

Hoe bepaalt Portaal de maximale huuraanpassing van een woning?

Algemeen

Bij het bepalen van de maximale huur voor een woning gebruiken we het woningwaarderingsstelsel. Elke woning die we verhuren krijgt een aantal punten. Voor bijvoorbeeld de oppervlakte, het woningtype, het voorzieningenniveau, de woonomgeving en het energielabel. Die punten bepalen samen de hoogte van de huur.

Hoe weet Portaal wat mijn inkomen is?

Algemeen

Wij krijgen informatie van de Belastingdienst. Die laat ons weten in welke inkomenscategorie u valt, niet hoeveel u precies verdient. Voor de inkomenscategorie gebruikt de Belastingdienst de inkomens van 2022 van alle huidige bewoners van het opgevraagde adres bij elkaar opgeteld. Hieronder vallen de personen die op dit moment op het adres wonen en in 2022 inkomen hadden. We gebruiken die gegevens niet voor andere doeleinden. De Belastingdienst stuurt zelf ook een brief naar u. Hierin staat dat wij gegevens hebben opgevraagd en welke gegevens de Belastingdienst heeft geleverd.

Komt de huur met de aanpassing niet boven de huurtoeslaggrens?

Algemeen

Als u op dit moment huurtoeslag krijgt, blijft dat in de nieuwe situatie ook zo. Met uw recht op huurtoeslag wordt de werkelijke huuraanpassing voor het grootste deel gecompenseerd. Op de website van de Belastingdienst leest u wanneer u huurtoeslag krijgt. Portaal geeft de nieuwe gegevens over uw huurprijs door aan de Belastingdienst. U blijft zelf verantwoordelijk voor het aanleveren van de juiste huurprijs aan de Belastingdienst.

Let op: er is een uitzondering: huurders die in de hoogste inkomenscategorie vallen, kunnen wél boven de grens uitkomen.

Welk huurbedrag moet ik betalen als ik bezwaar heb ingediend?

Algemeen

Zolang uw bezwaar tegen de jaarlijkse huuraanpassing loopt, mag u uw oude huurprijs betalen. 

We adviseren u wel om het verschil in huurprijs apart te zetten. Voor het geval dat de Huurcommissie de voorgestelde huurverhoging wel redelijk vindt. Of als het percentage lager wordt, maar u nog steeds een verhoging van de huur krijgt. U moet het verschil dan namelijk vanaf de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging bijbetalen.

Moet ik mijn huuraanpassing ook betalen als er nog onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd moeten worden?

Algemeen

Bezwaar maken tegen een huurverhoging vanwege ernstige onderhoudsgebreken kan niet. Daarvoor bestaat een andere procedure.

Met klachten over het onderhoud van de woning, kunt u het hele jaar bij Portaal en de Huurcommissie terecht. Voordat de commissie uw zaak behandelt, moet u het gebrek eerst schriftelijk melden bij Portaal. Portaal heeft dan 6 weken de tijd om het gebrek te verhelpen.

Aan wie moet ik mijn jaarlijkse huuraanpassing doorgeven?

Algemeen

U moet zelf andere instanties daarover informeren als dat nodig is. Denk aan de gemeente als u een uitkering krijgt en de gemeente de huur betaalt. Of de Belastingdienst als u huurtoeslag krijgt. Wij geven de huuraanpassing alleen aan u door. Wij sturen de Belastingdienst wel maandelijks een update, maar u bent uiteindelijk ervoor verantwoordelijk dat de Belastingdienst de juiste gegevens heeft.

Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de huuraanpassing?

Algemeen

Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 januari 2024. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen over 2022. Gegevens van 2023 zijn op het moment dat we de brief gaan versturen nog niet bekend en kunnen we daarom niet gebruiken.

Tellen alle inkomens mee voor de huuraanpassing 2023?

Algemeen

Uw huuraanpassing is afhankelijk van de hoogte van uw huishoudinkomen: het belastbaar inkomen van u en uw huisgenoten over 2021. Als uw thuiswonende kinderen op 1 januari 2023 jonger waren dan 23, dan telt voor hen alleen het inkomen boven het wettelijk minimumloon van € 21.835 mee. Het inkomen van oudere thuiswonende kinderen telt altijd volledig mee voor uw huishoudinkomen.

Wij krijgen inkomensgegevens over 2021, omdat toen uw gegevens voor het laatst zijn vastgesteld door de Belastingdienst. De Belastingdienst laat ons niet weten hoeveel u verdient, maar in welke inkomensgroep u valt: laag, midden of hoog. We gebruiken uw inkomensgegevens niet voor andere doelen.

Ik heb de brief met de jaarlijkse huuraanpassing niet ontvangen. Kan ik een kopie ontvangen?

Algemeen

Neem contact op met onze klantenservice. Wij regelen een kopie voor u en sturen deze naar u op.

Ik heb een zogeheten rappelbrief ontvangen. Waarom is dat?

Algemeen

Als u de huuraanpassing niet heeft betaald, en ook geen bezwaarschrift heeft gemaakt, krijgt u een rappelbrief. Deze herinnering verstuurt Portaal omdat we niet weten of u niet betaalt omdat u het vergeten bent, óf omdat u niet akkoord gaat met de huuraanpassing.

In de rappelbrief vragen we u:
- Het openstaande bedrag direct over te maken aan Portaal
of
- Het bezwaarschrift in te dienen bij de Huurcommissie vóór 31 oktober 2023.

U kunt hiervoor terecht op de website van de Huurcommissie. Daar vindt u de procedure en het bezwaarformulier.

Let op: u moet € 25 betalen als uw bezwaar door de Huurcommissie wordt afgewezen. 

Kan ik een overzicht van de woningwaarderingspunten van mijn woning krijgen?

Algemeen

Ja, dat kan. U kunt bij onze klantenservice informatie opvragen over de woningwaardering van uw woning. De woningwaardering drukt de kwaliteit van een woonruimte in punten uit en wordt daarom ook wel het "puntensysteem" genoemd. Het meest actuele overzicht met de maximale huurprijs vindt u op de website van de Rijksoverheid.

Wie stelt de huuraanpassing vast?

Algemeen

De regering bepaalt de spelregels voor de huuraanpassing. Portaal maakt dus geen eigen huurbeleid, maar voert het huurbeleid van de overheid uit. We kunnen wel de huur minder verlagen dan is toegestaan, maar nooit meer. Meer informatie vindt u op de website van de overheid.

Stijgen mijn bijkomende kosten ook bij de huuraanpassing?

Algemeen

Behalve de netto huur betaalt u soms ook bijkomende kosten, zoals servicekosten en kosten voor het glasfonds. Deze kosten stijgen niet automatisch mee. Zijn de kosten gestegen, dan verhogen we uw voorschot. Dit doen we na de afrekening van het voorgaande jaar.

In mijn huur zit ook een Energie Prestatie Vergoeding (EPV): hoe zit het dan met de huuraanpassing?

Algemeen

Sommige huurders betalen ook de Energie Prestatie Vergoeding (EPV) aan Portaal. Deze wordt per 1 juli 2023 met 4,1% verhoogd.

Waarom moet ik mijn burgerservicenummer onleesbaar maken?

Algemeen

Als u bezwaar maakt tegen de huuraanpassing, dan moet u soms bewijsstukken meesturen. Bijvoorbeeld een inkomensverklaring van de Belastingdienst, of een zorgindicatie. Daarop kan uw Burgerservicenummer (BSN) staan. We vragen u om dat nummer onleesbaar te maken. Bijvoorbeeld door het door te strepen. Anders mogen we uw documenten niet in ons systeem opslaan. Dit is zo vastgelegd in de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG), ook wel privacywet genoemd.

Hoe wordt de huur in 2023 aangepast?

Algemeen

De overheid heeft voor 2023 bepaald dat uw huuraanpassing afhangt van uw inkomen, uw gezinssamenstelling en de huidige huurprijs. Dat leidt tot verschillende huuraanpassingen voor verschillende huishoudens.

Laag energielabel

  • Heeft uw woning een energielabel E, F of G. Dan blijft de huur van uw woning gelijk. 

Laagste inkomens

  • Woont u alleen, zit u onder de AOW-leeftijd en was uw inkomen in 2021 lager dan € 23.250 per jaar? Dan verlagen we de huurprijs van uw woning naar € 575,03.
  • Woont u alleen, zit u boven de AOW-leeftijd en was uw inkomen in 2021 lager dan € 24.600 per jaar? Dan verlagen we de huurprijs van uw woning naar € 575,03.
  • Bestaat uw huishouden uit meerdere mensen, zit u onder de AOW-leeftijd en was uw gezamenlijk inkomen in 2021 lager dan € 30.270 per jaar? Dan verlagen we de huurprijs van uw woning naar € 575,03. Inkomen van inwonende kinderen onder 27 jaar telt niet mee.
  • Bestaat uw huishouden uit meerdere mensen, zit u boven de AOW-leeftijd en was uw gezamenlijk inkomen in 2021 lager dan € 32.730 per jaar? Dan verlagen we de huurprijs van uw woning naar € 575,03. Inkomen van inwonende kinderen onder 27 jaar telt niet mee.

Lage inkomens

  • Woont u alleen en is uw inkomen dit jaar lager dan € 48.836? En is uw huur nu lager dan € 808,06 per maand? Dan gaat uw huur met (maximaal) 2,6% omhoog.
  • Bestaat uw huishouden uit meerdere mensen en is uw gezamenlijk inkomen dit jaar lager dan € 56.513? En is uw huur lager dan € 808,06 per maand? Dan gaat uw huur met (maximaal) 2,6% omhoog.
  • Valt u in een van deze twee groepen maar is uw huur hoger dan € 808,06 per maand? Dan blijft uw huur gelijk.
  • Heeft uw woning energielabel D, E, F of G? Dan blijft uw huur gelijk.

Middeninkomens

  • Woont u alleen en is uw inkomen tussen de € 48.836 en € 57.531 per jaar? En is uw huidige huur lager dan € 693,60? Dan stijgt uw huur met (maximaal) € 38 per maand.
  • Woont u alleen en is uw inkomen tussen de € 48.836 en € 57.531 per jaar? En is uw huidige huur hoger dan € 693,60? Dan stijgt uw huur met (maximaal) € 33 per maand. Of minder om de huur niet boven de € 900 uit te laten komen.
  • Bestaat uw huishouden uit meerdere mensen en is uw gezamenlijk inkomen tussen de € 56.513 en € 76.764 per jaar? En is uw huidige huur lager dan € 693,60? Dan stijgt uw huur met (maximaal) € 38 per maand.
  • Bestaat uw huishouden uit meerdere mensen en is uw gezamenlijk inkomen tussen de € 56.513 en € 76.764 per jaar? En is uw huidige huur hoger dan € 693,60? Dan stijgt uw huur met (maximaal) € 33 per maand. Of minder om de huur niet boven de € 900 uit te laten komen.
  • Heeft uw woning energielabel E, F of G? Dan blijft uw huur gelijk.

Hoge inkomens

  • Woont u alleen en is uw inkomen hoger dan € 57.531 per jaar? En is uw huidige huur lager dan € 693,60? Dan stijgt uw huur met (maximaal) € 48 per maand.
  • Woont u alleen en is uw inkomen hoger dan € 57.531 per jaar? En is uw huidige huur hoger dan € 693,60? Dan stijgt uw huur met (maximaal) € 43 per maand. Of minder om de huur niet boven de € 900 uit te laten komen.
  • Bestaat uw huishouden uit meerdere mensen en is uw gezamenlijk inkomen hoger dan € 76.764 per jaar? En is uw huidige huur lager dan € 693,60? Dan stijgt uw huur met (maximaal) € 48 per maand.
  • Bestaat uw huishouden uit meerdere mensen en is uw gezamenlijk inkomen hoger dan € 76.764 per jaar? En is uw huidige huur hoger dan € 693,60? Dan stijgt uw huur met (maximaal) € 43 per maand. Of minder om de huur niet boven de € 900 uit te laten komen.
  • Heeft uw woning energielabel E, F of G? Dan blijft uw huur gelijk.

Vrijesectorwoningen

  • Woont uw in een vrijesectorwoning? Dan stijgt uw huur met 4,1%. Dit is de cao-loonindex (3,1%) + 1%. Portaal volgt hierin het landelijk beleid van de overheid.

Energie Prestatie Vergoeding (EPV)

  • Sommige huurders betalen ook de Energie Prestatie Vergoeding (EPV) aan Portaal.

Welk inflatiecijfer wordt gebruikt voor de huuraanpassing?

Algemeen

De huurverhoging volgt niet de inflatie, maar de gemiddelde loonstijging. Anders zouden de huurstijgingen te groot worden. In 2022 was er een gemiddelde loonstijging van 3,1%. De huursom mag niet harder stijgen dan met de cao-loonontwikkeling minus 0,5%. Dit is afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken en is inmiddels ook wettelijk vastgelegd. In 2023 betekent dit dat de huursom met 2,6% mag stijgen.

Kan ik bezwaar indienen tegen een huuraanpassing van mijn vrije sectorwoning?

Algemeen

Hiervoor gelden andere regels. U kunt alleen bezwaar maken als de huurverhoging hoger is dan 4,1% (prijspeil 2023). Met vragen kunt u terecht bij het Juridisch Loket. Bel 0900 - 8020 of kijk op Juridisch Loket.

Kan ik bezwaar indienen tegen de huuraanpassing 2023 van mijn sociale huurwoning?

Algemeen

In deze gevallen kunt u bezwaar maken tegen de huuraanpassing:

  • De huuraanpassing is hoger dan de maximaal toegestane huurverhoging bij uw inkomenssituatie.
  • De huur komt na de aanpassing boven de maximale huurprijs uit.
  • De brief over de huuraanpassing bevat fouten, zoals een onjuiste ingangsdatum.
  • De brief over de huuraanpassing is minder dan 2 maanden voor de ingangsdatum verstuurd.
  • De huur is door de Huurcommissie tijdelijk verlaagd vanwege ernstige onderhoudsgebreken. En deze gebreken zijn nog niet verholpen. Er is sprake van all-in huur (geen splitsing in netto huur en servicekosten).

Mensen met een hoog midden inkomen krijgen een inkomensafhankelijke huurverhoging. U kunt daar ook bezwaar tegen maken als het volgende voor u geldt:

  • Uw huurverhoging is meer € 50 (de maximale verhoging)
  • De opgave van de Belastingdienst die is meegestuurd met de brief klopt niet. Lees meer bij Mijn inkomensverklaring van de Belastingdienst klopt niet. Wat moet ik doen?
  • Na 2021 is uw huishoudinkomen gedaald of uw gezinssamenstelling veranderd. Bijvoorbeeld doordat u bent gescheiden of een kind het huis uit is gegaan. U moet dan aantonen dat uw huishoudinkomen lager is geworden dan € 48.836 (als u alleen woont) of € 56.513 (huishouden meerdere personen). Dat doet u door te laten zien welke bewoners in 2023 op het adres zijn ingeschreven en wat hun inkomen in 2021 was. U kunt dit aantonen met:

- Een uittreksel van Basisregistratie Personen (BRP) waaruit blijkt hoeveel bewoners op het adres staan                     
- De geregistreerde definitieve inkomensverklaringen van alle bewoners (voorheen het IB60 formulier). U kunt dit zelf downloaden door in te loggen op Mijn Belastingdienst. Ook kunt u het document opvragen via de BelastingTelefoon (0800 – 0543, gratis).

Verder geldt voor mensen met een hoog inkomen ook dat u bezwaar kunt maken als het volgende voor u geldt:

  • Uw huurverhoging is meer dan € 100 (de maximale huurverhoging)
  • De opgave van de Belastingdienst die is meegestuurd met de brief klopt niet. Lees meer bij Mijn inkomensverklaring van de Belastingdienst klopt niet. Wat moet ik doen?
  • Na 2021 is uw huishoudinkomen gedaald. U moet dan zelf aantonen dat uw huishoudinkomen lager is geworden dan € 57.573 per jaar (als u alleen woont) of € 76.764 per jaar (huishouden meerdere personen). Dat doet u door te laten zien welke bewoners in 2023 op het adres zijn ingeschreven en wat hun inkomen in 2021 was. U kunt dit aantonen met:  

- Een uittreksel van Basisregistratie Personen (BRP) waaruit blijkt hoeveel bewoners op het adres staan zelf.
- De geregistreerde definitieve inkomensverklaringen van alle bewoners (voorheen het IB60 formulier). U kunt dit zelf downloaden door in te loggen op Mijn Belastingdienst. Ook kunt u het document opvragen via de BelastingTelefoon (0800 – 0543, gratis).

U kunt geen bezwaar maken tegen het gebruik maken van uw inkomensgegevens.

Voor welke woningen of huurders gelden andere regels?

Algemeen

  • Woningen waarvoor een sloopbesluit is genomen, krijgen geen huuraanpassing.
  • Het puntenaantal van een woning bepaalt de maximale huurprijs. Woningen waarvan het puntenaantal niet bekend is, krijgen geen huuraanpassing.
  • Voor bepaalde woningen zijn andere afspraken gemaakt. Denk aan afspraken met de gemeente of een huurdersorganisatie.
  • We vragen niet meer huur dan een sociale huurwoning waard is in punten. Een puntenoverzicht van uw woning kunt u bij ons opvragen.