Veel gevraagd over Bezwaar maken

Wanneer kan ik bezwaar maken tegen de huuraanpassing van mijn huurwoning?

Algemeen

U kunt bezwaar maken als:

  • De huuraanpassing is hoger dan maximaal is toegestaan bij uw inkomen.
  • De huur komt na de aanpassing boven de maximale huurprijs uit. Dit is de maximale huur volgens het puntensysteem.
  • Er staan fouten in de brief over de huuraanpassing, zoals een verkeerde ingangsdatum.
  • De brief over de huuraanpassing is minder dan twee maanden voor 1 juli verstuurd.
  • Deze huurverhoging volgt te snel op de vorige.
  • Er loopt een procedure over onderhoudsgebreken.
  • Uw huur is door de Huurcommissie tijdelijk verlaagd vanwege ernstige onderhoudsgebreken en deze gebreken zijn nog niet gerepareerd.
  • U betaalt all-in huur. U weet dan niet wat de netto huur is. U kunt dan niet uitrekenen of de huuraanpassing klopt.
  • U bent chronisch ziek of heeft een handicap. Lees meer bij vraag 'Ik ben chronisch ziek. Welke huurverhoging krijg ik'.

Mensen met een midden inkomen krijgen een huurverhoging die afhangt van het inkomen. U kunt daar bezwaar tegen maken als het volgende voor u geldt:

  • Uw huurverhoging is meer dan € 50 per maand (de maximale verhoging).
  • De opgave van de Belastingdienst die wij meesturen met deze brief klopt niet. Lees meer bij Mijn inkomensverklaring van de Belastingdienst klopt niet. Wat moet ik doen?
  • Na 2022 daalde uw huishoudinkomen of veranderde de samenstelling van uw gezin. Bijvoorbeeld doordat u bent gescheiden of een kind uit huis is gegaan. U moet dan aantonen dat uw huishoudinkomen lager is geworden dan € 52.753 als u alleen woont, of € 61.046 per jaar als u met meer mensen woont. Dat doet u door te laten zien welke bewoners in 2024 op het adres zijn ingeschreven en wat hun inkomen in 2023 was. U kunt dit aantonen met:
    - Een uittreksel van Basisregistratie Personen (BRP) waaruit blijkt hoeveel bewoners op het adres staan ingeschreven en wie dit zijn (naam en geboortedatum). Dit uittreksel kunt u opvragen bij uw gemeente. De kosten hiervan zijn voor uzelf.
    - De geregistreerde definitieve inkomensverklaringen van alle bewoners. U kunt dit zelf downloaden door in te loggen op Mijn Belastingdienst. Ook kunt u het document opvragen via de BelastingTelefoon (0800 - 0543, gratis).

    Heeft u een hoog inkomen? Dan kunt u bezwaar maken als het volgende voor u geldt:

    • Uw huurverhoging is meer dan € 100 per maand (de maximale verhoging).
    • De opgave van de Belastingdienst die wij meesturen met de brief klopt niet. Lees meer bij Mijn inkomensverklaring van de Belastingdienst klopt niet. Wat moet ik doen?
    • Na 2022 daalde uw huishoudinkomen of veranderde de samenstelling van uw gezin. Bijvoorbeeld doordat u bent gescheiden of een kind uit huis is gegaan. U moet dan aantonen dat uw huishoudinkomen lager is geworden dan € 62.191 per jaar als u alleen woont of € 82.921 als u met meer mensen woont. Dat doet u door te laten zien welke bewoners in 2024 op het adres zijn ingeschreven en wat hun inkomen in 2023 was. U kunt dit aantonen met:
      - Een uittreksel van Basisregistratie Personen (BRP) waaruit blijkt hoeveel bewoners op het adres staan ingeschreven en wie dit zijn (naam en geboortedatum). Dit uittreksel kunt u opvragen bij uw gemeente. De kosten hiervan zijn voor uzelf.
      - De geregistreerde definitieve inkomensverklaringen van alle bewoners. U kunt dit zelf downloaden door in te loggen op Mijn Belastingdienst. Ook kunt u het document opvragen via de BelastingTelefoon (0800 - 0543, gratis).

    U kunt geen bezwaar maken tegen het gebruik maken van uw inkomensgegevens.

    Kan ik bezwaar maken tegen de jaarlijkse huuraanpassing als ik het niet eens ben met mijn energielabel?

    Algemeen

    Nee, u kunt geen bezwaar maken als u het niet eens bent met uw ‘pre-label’. Dat komt omdat de huurverhoging gelijk of lager is dan de maximale huurverhoging. Van de overheid mogen wij de huur met maximaal 5,8% verhogen. Maar wij hebben ervoor gekozen om de huur minder te verhogen voor mensen met een laag inkomen die in een huis wonen dat niet zo energiezuinig is. Volgens de wet is dit geen reden om bezwaar te maken.

    Let op! Om uw huurverhoging te bepalen, gebruiken wij het ‘pre-label’ van uw woning. Dat is het label dat uw woning volgens onze laatste berekening krijgt. Om het pre-label te bepalen, kijken wij welke energiebesparende aanpassingen zijn gedaan in uw woning.

    Kan ik bezwaar maken tegen de huuraanpassing van mijn vrije sectorwoning?

    Algemeen

    U kunt alleen bezwaar maken als de huuraanpassing hoger is dan 5,5%. Met vragen kunt u terecht bij het Juridisch Loket. Bel 0900 - 8020 of kijk op Juridisch Loket.

    Hoe maak ik bezwaar?

    Algemeen

    Huurt u een sociale huurwoning? Dan kunt u bezwaar maken met het ‘Bezwaarschrift jaarlijkse huuraanpassing’. Dit formulier kunt u downloaden via de website van de Huurcommissie. Wij moeten uw bezwaar voor 1 juli 2024 hebben ontvangen.

    Stuurt u het ingevulde formulier met alle documenten die nodig zijn op naar:

    Portaal
    Postbus 2211
    3500 GE Utrecht

    Of per e-mail naar: info@portaal.nl.

    Hebben wij het formulier en alle documenten op tijd ontvangen? Dan krijgt u van ons binnen 2 weken een bevestiging. Daarna sturen wij u een brief. Hierin leest u of wij het eens zijn met uw bezwaar.

    Op de website van de Woonbond kunt u controleren hoe hoog de jaarlijkse huuraanpassing volgens de wet mag zijn.

    Let op! Verberg uw Burgerservicenummer
    Op officiële documenten zoals een uittreksel uit de Basisregistratie Personen (BRP), zorgindicatie, loonstrook, inkomensverklaring van de Belastingdienst staat vaak uw Burgerservicenummer (BSN). Het is belangrijk dat u dat nummer doorkrast of afplakt. Anders mogen we uw documenten niet opslaan in ons systeem.

    Wat gebeurt er nadat ik bezwaar maak?

    Algemeen

    U krijgt binnen 2 weken een bevestigingsbrief nadat wij uw bezwaar hebben ontvangen.
    Ontbreken er nog documenten? Dan laten wij u dat weten. Wij kunnen uw bezwaar alleen beoordelen als wij alle documenten binnen hebben.

    Is uw aanvraag compleet? Dan beoordelen we uw bezwaar en krijgt u een brief van ons. Is uw bezwaar terecht? Dan wordt de nieuwe huur aangepast. Is het bezwaar niet terecht? Dan leggen we u uit waarom niet.

    U heeft hierna de kans om uw bezwaar in te trekken. Wilt u dat niet? Of vergeet u uw bezwaar in te trekken? Dan sturen wij uw bezwaar door naar de onafhankelijke Huurcommissie. Deze doet dan een uitspraak of de huuraanpassing redelijk is. Als u het niet eens bent met de uitspraak van de Huurcommissie dan kunt u de rechter vragen om de huurprijs te bepalen.

    Welk huurbedrag moet ik betalen als ik bezwaar heb ingediend?

    Algemeen

    U mag uw oude huurprijs betalen tot uw bezwaar is afgehandeld. Wij leggen uw bezwaar vast in ons systeem.

    Maar let op! Vindt de Huurcommissie de huuraanpassing wel terecht en wordt uw bezwaar afgewezen? Of krijgt u toch een huurverhoging, maar eentje die lager is dan eerst was besloten? Dan moet u het verschil tussen uw oude huur en uw nieuwe huur terugbetalen vanaf 1 juli 2024. Dat is de dag waarop de huurverhoging anders in was gegaan.

    Zorg dus dat u het geld van uw huurverhoging wel apart zet. Zo komt u later niet in de problemen.

    Kan ik bezwaar maken tegen de huuraanpassing, omdat ik vind dat er onderhoudsgebreken zijn?

    Algemeen

    U kunt geen bezwaar maken tegen een huuraanpassing vanwege onderhoudsgebreken. U kunt deze melden via onze website.

    Heeft u klachten over het onderhoud van uw woning? Dan kunt u altijd bij Portaal en de Huurcommissie terecht. U moet uw klacht eerst schriftelijk melden bij Portaal voordat de Huurcommissie deze behandelt. Wij hebben dan 6 weken de tijd om het probleem te herstellen.

    Kost het geld om bezwaar te maken?

    Algemeen

    Nee, bezwaar maken bij Portaal is gratis. Alleen als u wilt dat wij uw bezwaar doorsturen naar de Huurcommissie kost dat € 25. Als de Huurcommissie het eens is met uw bezwaar, dan krijgt u dat bedrag weer terug.